Column

Gebouw als intrinsiek hoogwaardig product.

Elke dag staan er berichten in de krant over de noodzaak tot het afwaarderen van vastgoed. Door toenemende leegstand is vastgoed minder waard, waardoor banken weer huiverig zijn om investeringen te financieren. Hierdoor dreigt nog meer leegstand en ontstaat een neerwaartse spiraal. Dit scenario zal iedereen maar al te bekend voorkomen. Toch is het raar dat een stapel stenen, die aard- en nagelvast zit aan een stuk grond (het is immers “onroerend”-goed), op de dag dat de huurder vertrekt zoveel aan waarde kan verliezen. De lokatie van de grond veranderd niet, het oppervlak veranderd niet, de staat van onderhoud veranderd niet (althans niet van de ene dag op de andere), en toch daalt de waarde drastisch! Een dergelijke daling verwacht je alleen bij een natuurramp of terroristische aanslag maar niet als alleen de huurder vertrekt? Heeft vastgoed dan geen intrinsieke waarde?

Is het vreemd dat de waarde van vastgoed zo sterk afhangt van het feit of er wel of niet een huurder in zit? In de huidige praktijk is dat niet raar. Veel waardebepalingen zijn gebaseerd op een te verwachten huurprijs in combinatie met een te verwachten gewenst beleggingsrendement. De waarde van vastgoed is daarmee vrijwel alleen gebaseerd op toekomstverwachtingen en niet op intrinsieke waarde. Een dergelijk op verwachtingen leunend systeem vraagt om een periodieke reset. Eigenaren zijn uit het oog verloren wat überhaupt de intrinsieke waarde van hun vastgoed is, maar bij economische tegenspoed moet je als eigenaar toch echt weten wat je gebouw, de grond en je huurder afzonderlijk waard zijn om een zinnige overlevingsstrategie te formuleren. Vervolgens blijkt dat je als eigenaar die drie elementen (gebouw, grond, huur) niet los van elkaar kan zien omdat het gebouw nu eenmaal vast zit aan de grond en omdat het hele project vaak een toevallige uitkomst is van een eenvoudige “huur gedeeld door rendement” berekening. De gebouwde omgeving staat daardoor vol met sub-optimale excel-sheet oplossingen die ervoor zorgen dat slechte gebouwen op papier meer “waard” kunnen zijn dan goede gebouwen. Daarmee heeft het vertrouwen in vastgoed een flinke deuk opgelopen.

Door in het ontwikkel-, ontwerp- en bouwproces meer te sturen op intrinsieke waarde ontstaat een bouwkolom die vergelijkbaar is met die van productontwikkeling. Om een gebouw als product te kunnen beschouwen moet het op meerdere lokaties te gebruiken zijn en moet het, net als ieder bedrijfsmiddel, fiscaal af te schrijven zijn in een beperkt aantal jaren. Maar wat is daarvoor nodig? Allereerst de fysieke loskoppeling van het gebouw en de grond. Met de huidige technieken is loskoppeling van gebouw en grond geen probleem, zonder dat je aan bouwkeet-achtige oplossingen hoeft te denken. Door gebouwen bijvoorbeeld lichter te construeren zijn funderingen niet of nauwelijks nodig. Gebouwen kunnen, als auto’s op een parkeerplaats, tijdelijk neerstrijken op braakliggende terreinen. Dat zet de deur open voor fiscale mogelijkheden om een gebouw (los van de grond) als bedrijfsmiddel af te schrijven. Door problemen met vastgoed in het verleden staat de overheid niet te springen om de afschrijvingsmogelijkheid weer in te voeren maar met de loskoppeling van gebouw en grond is er echter wel sprake van een gewijzigde omstandigheid en daarmee zijn er ook nieuwe mogelijkheden om partners te vinden voor een dergelijk manier van gebouwontwikkeling.

Er liggen kansen om samen met gemeenten, grondeigenaren en private investeerders dergelijke hoogwaardige gebouwproducten te verwezenlijken op top-lokaties die nu nog op invulling wachten. De gebouwproducten maken geen permanente aanspraak op grondposities en laten dus alle opties open voor grondeigenaren die toch nog willen speculeren op de volgende bouw-hausse. Tot die tijd kunnen ze er voor zorgen dat braakliggende lokaties op een verantwoorde manier gebruikt worden. Naast dat er rendement mee wordt gemaakt is het gebouwproduct ook een aanjager voor andere ontwikkelingen in de directe omgeving. Dat is uiteindelijk wat zowel publieke als commerciële  partijen het liefst willen. Een klassieke win-win zou ik zeggen….

Deze column verscheen eerder (in verkorte vorm) in de Innovatiecatalogus 2014, uitgegeven door acquire publishing
Deel dit item